相続空き家の3,000万円特別控除とは？要件と注意点を整理

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（１）相続空き家の3,000万円特別控除とは？

相続した不動産を売却する場合、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度があります。

これは、被相続人が住んでいた家屋やその敷地を相続した場合に利用できる可能性がある制度で、一般に「相続空き家の3,000万円特別控除」などと呼ばれます。

相続をきっかけに空き家となった自宅を売却する場合には、確認しておきたい制度の一つです。

（２）どのような場合に検討する制度か

この特例は、相続によって取得した被相続人の居住用家屋やその敷地を売却する場合に検討されます。

たとえば、

といったケースで、適用できる可能性があります。

ただし、要件が細かく定められているため、単に「相続した空き家を売ったら必ず使える」というものではありません。

（３）主な要件

相続空き家の3,000万円特別控除には、いくつかの要件があります。

主なものとしては、以下のような点が挙げられます。

このように、建物の時期、利用状況、売却時期、売却金額など、複数の条件を確認する必要があります。

（４）建物を取り壊して売却する場合

実務上、古い空き家については、建物を取り壊したうえで土地として売却するケースもあります。

この場合も、一定の要件を満たせば特例の対象となる可能性があります。

ただし、相続開始から取壊しまでの利用状況や、取壊し後から譲渡までの土地の利用状況なども確認されるため、注意が必要です。

また、建物の取壊しに関する資料や写真など、後で確認に必要となる書類を残しておくことも重要です。

（５）令和6年以降の改正点

令和6年1月1日以後の譲渡については、制度の取扱いに改正があります。

主なポイントは、次のような点です。

特に、買主側で取壊しを行う場合には、売買契約書の内容や期限などが重要になるため、事前確認が必要です。

（６）被相続人が老人ホーム等に入所していた場合

被相続人が亡くなる前に老人ホーム等へ入所していた場合でも、一定の要件を満たせば、この特例の対象となる可能性があります。

ただし、要介護認定等を受けていたことや、入所後の家屋の利用状況など、追加で確認すべき点があります。

このようなケースでは、必要書類も増えるため、早めに税理士や関係窓口へ確認することが大切です。

（７）市区町村で確認書の交付を受ける

申請には、

などが必要となる場合があります。

必要書類は事案や市区町村によって異なることがあるため、事前確認が重要です。

（８）行政書士が注意したいこと

相続空き家の3,000万円特別控除は税務上の制度であるため、適用できるかどうかの判断や申告は税理士の専門分野になります。

一方で、行政書士が相続手続きや不動産売却に関わる場合には、

といった視点を持つことが重要だと感じました。

（９）まとめ

相続空き家の3,000万円特別控除は、相続した空き家を売却する場合に大きな影響を持つ可能性がある制度です。

ただし、要件が細かく、売却時期や建物の状態、相続人の人数、取壊しのタイミングなどによって取扱いが変わることがあります。

私自身も学ぶ中で、不動産売却を伴う相続では、早い段階で税理士や関係専門家と連携し、必要書類を整理しておくことが大切だと感じました。

（１０）相続手続きでお悩みの方へ

相続手続きでは、「相続した空き家を売却したい」「3,000万円特別控除が使えるのか分からない」と悩まれる方も多いと思います。

そのような場合には、専門家へ相談することで、必要な手続きや確認事項を整理しやすくなります。

相続手続きについてお悩みの方は、キジムナー行政書士事務所のホームページよりお気軽にご相談ください。

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キジムナー行政書士事務所

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